在我国法律渊源与法律体系中，房地产法是种类最庞杂、层次最复杂、交叉性与综合性最强的法律部门之一，而商品房买卖纠纷所涉及的法律问题无疑又是房地产法最为核心的问题。主讲嘉宾通过对实务中商品房买卖过程中发生纠纷的情况进行统计分析，归纳出以下几点在商品房买卖中常见的问题：

一、房产五证

房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

其中常见的是房地产开发商尚未取得预售许可证便签订预售合同的情况，此情况下出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、定金与订金

定金是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由买方预先支付卖方一定数额的金钱作为担保。当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。

根据《合同法》、《担保法》的规定，定金与订金的区别主要有以下区别:

（1）定金具有担保性质；而订金不具有担保性，只是预付款或先期支付行为（具有担险性）。

（2）定金合同是主合同的从合同，定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；而订金合同是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。

（3）定金与订金的法律后果不同。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，适用定金罚则。

三、一房二卖

因出卖人对涉案房屋具有完整所有权，故数份房屋买卖合同均是有效的。在合同有效的情形下，前后的买受人均可以要求履行合同，但房子毕竟只有一个，只能有一方取得房屋物权，另外的买受人只能因合同无法履行而解除。

根据该规定及实务，物权保护顺位基本如下：1.完成物权登记一方取得物权；2.未登记的，合法占有一方取得物权；3.均未登记又未合法占有，根据合同履行情况、成立先后顺序等进行判断。

无法取得房屋物权的买受人可以主张解除合同并根据合同约定要求出卖人承担采取补救措施或者赔偿损失等合同违约责任，并主张出卖人承担不超过已付购房款的惩罚性赔偿。

四、房屋质量问题与逾期交房

房屋质量问题可以分为三种：一是房屋主体结构质量不合格；二是严重影响正常居住使用的质量问题；三是其他一般质量问题。买受人以房屋质量问题主张解除房屋买卖合同，应以房屋出现前两种质量问题为前提。

逾期交房的两种情况：

1.开发商未按合同约定交房；

2.购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。合理拒收的情形主要有：（1）房屋质量问题导致购房人拒绝收房；（2）开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房；（3）开发商违背合理交房程序致购房人拒绝收房。

五、阴阳合同表现形式及效力

阴合同是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意;而阳合同是当事人双方为谋取不当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的虚假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同法规定，阳合同中的虚假条款因损害国家利益而无效。

而阳合同的其他条款则继续有效。又因阴合同往往诞生早于阳合同，阳合同中继续有效的条款若在阴合同中无相关约定或者与阴合同对应条款不一时，应当将阳合同的条款视为对阴合同的合意变更，以阳合同的条款为准。阳合同中有关违约责任的条款不因价格条款的无效而无效，而应认定是对阴合同进行补充。