专题一：企业合同管理实务要点

合同审核是律师平日工作中常见的工作类型，如何做好企业日常合同管理工作，是公司法律顾问律师工作能力的一种体现。这期线上学院我们从合同签订前、签订中、签订后这三个时间节点出发，探讨律师如何协助企业签成合同、签好合同、签稳合同。

1、 企业在合同签订前的管理要点：

在合同签订前法务人员应先与业务部门的工作人员进行简单的交流，了解合同交易目的，听取过往同类合同履行中出现的违约点与风险点。其次可以登陆企查查、天眼查等平台，搜索合同相对方的主体信息，了解交易相对方的涉诉情况，企业信用等。如果对方有大量诉讼纠纷，甚至被列入失信被执行人名单的，则需要注意并提醒业务部门，建议更换合作方，或者要求对方提供相关的履约担保。同时也可以上裁判文书网、无讼等检索平台，以本合同主要交易品类作为检索关键词，查看同类合同以往有何种纠纷，结合业务部门提供的以往风险点，在防范既往已经发生过的风险的同时，推演交易过程，尽量预测可能发生的未知风险。另外，也建议约定支付适当的定金，促进交易双方遵守合同约定，维护交易稳定。

2、 企业在合同签订过程中的管理要点：

合同的根本目的在于保障双方的信赖利益和交易安全，因此在合同签时必须要回归到交易本身，针对双方交易的细节，设定合同的条款，比如说货物要怎么交付，风险的转移时间点，款项如何支付等内容。由于这些条款非常重要，不建议在签订合同的时候脱离实际，随意找一个模板套用，而是应当组织双方进行重点讨论，制定适合交易实际的合同，如此一来可以减少签订合同时对交易细节约定不明或者没有约定而产生的争议。我们建议的做法是，找到相同类型的合同模板，根据自身交易的特点，在合同模板的基础上进行增补或者修订。另外给大家重点提醒的是，签订的合同必须是自己可以履行的，如果明知道合同条款不适合自身的交易习惯还签订的话，很有可能会产生争议和违约责任。

3、 企业在合同签订后的管理要点：

在合同签订后，实际交易履行过程中，合同管理的介入主要是督促交易严格按照既定的合同条款去进行，比如说提醒业务部门注意收发货的时间，未经对方同意不能提前或者延后约定好的交易时间。款项的支付应当按照约定的时间，在款项收取前后，根据合同的约定应当按照指定的时间节点开具发票。交易产品涉及验收的，需要提醒业务部门注意在规定期限内组织完成验收工作，如果超过约定的验收期限再验收发现质量问题，则容易产生不必要的纠纷。如果交易过程中，经双方合意，确实需要对合同条款进行修改的，需要组织双方先签订书面的合同补充协议，在有明确的变更原合同条款的证明后，再去执行新的交易约定。

专题二：长租公寓爆雷事件各方法律关系分析

1、 长租公寓爆雷事件背景介绍：

长租公寓公司本身不是房地产企业，而是金融企业（也有自称科技公司），与传统的租房公司相比，长租公寓在市场上收房的成本接近于出租的价格，甚至于更高，因此必然会亏损。其能够亏损运作的原因是因为长租公寓公司收取租金的时候不是每月收取一次，而是一次性收取租客1年甚至更长时间的租金。如果租客资金不足无法支付1年的租金，长租公寓公司就会和银行系统配合，让租客做一个租金贷款，银行一次性把租金支付给长租公寓公司，租客每个月向银行还款。对房东来说，长租公寓公司按月付或者季付向房东支付房租。假设长租公寓公司是年收月付，便可以在收取租金时沉淀出11个月的资金。长租公寓公司将该资金用于维持公司运营和扩张，在更多的城市推广这种模式，使规模得以迅速扩大。由于在今年经济环境不佳的背景下，长租公寓公司资金链断裂，没法给房东支付房租，有些房东因没有收到租金而将租客扫地出门，因此造成了此次的爆雷事件。

2、 事件中各方法律关系分析：

由于长租公寓公司与房东签订了委托代理合同，其代理内容是，代理房东与租客签订房屋租赁合同、代理收取租金、押金、定金等，因此合同直接约束房东和租客，等同于房东与租客签订了房屋租赁合同，即使长租公寓公司爆雷无法向房东支付房租，租客有权要求继续履行合同，有权要求房东因违约行为而产生的损害赔偿。

3、 房东与租客维权时的注意事项：

关于房东维权。长租公寓所签订的合同以房东为出租人，该房屋租赁合同有效，在承租人履行合同义务的情形下，房东也应当履行交付房屋的合同义务。在租客未欠租的情形下，房东不能强行单方解除租赁合同。房东依据《财产委托管理服务合同》应当向长租公寓主张房租，而不能以强制租客腾房（包括撬锁、断水、断电）的方式处理。如果双方冲突升级，因强行滕房给租客造成不合理的财产损失，甚至人身损害，都将由房东承担这部分扩大损失。

关于租客维权。租客应当提供相关证据证明自己的租金交纳时间，在到期前应当依据《房屋代理租赁合同》或与房东协商一致的新情况（以书面协议为准）继续交纳租金。租客如果遇到房东强行收房的行为，应该保留相关证据，通过法律途径向长租公寓公司或者房东主张继续租赁房屋和要求赔偿损失。