房地产市场一直是吸引热钱的大水池，“有钱就买房”是我国老百姓长期以来形成的投资观念。在疫情期间货币“大放水”的新常态下，大量热钱很容易流进房地产市场，近期热点城市房价暴涨就是明证。在中央“房住不炒”的总基调下，为了避免房地产泡沫疯涨，各地相继出台一系列针对性政策，从下游的消费者领域到上游的土地、金融领域，全方位限制房地产市场的吸钱能力。在热钱与政策的博弈过程中，房地产市场风云变幻，动荡难测，引发了各种问题，下面就该形势下的商品房买卖热点问题进行法律解读。
一、新政迭出，购房资格还在吗？
政府为了防止房地产市场脱缰，可谓不遗余力，各种针对性新政迭出。对购房者来说，新政影响最大的莫外乎购房资格。在新政迭出的时势下怎样才能避免因购房资格变化导致的合同风险呢？要回答这两个问题，必须要了解法律领域的三大原则：
（一）“法不溯及既往”原则
“法不溯及既往”原则是指法律只能适用于它颁布生效以后发生的行为和事件，不能适用于它颁布生效以前所发生的行为和事件。依据“法不溯及既往”的基本原则，限购政策出台前已成立的商品房买卖合同不受限购政策的影响。商品房买卖合同是当事人之间自主签订，如何向第三方的管理机关证明合同成立于政策出台前？参照2017年广州市住建委关于限购新政的时效解读，有两种方式可证：一是合同在新政出台前网签，二是已签订认购书或购房合同且能提供交付房款的银行凭证或完税证明原件。据此，如能提供上述其中一项证据，则能证明其在合同期仍有购房资格，合同仍可继续履行，对方不履行合同则承担违约责任。
（二）过错责任原则
过错责任原则也叫过失责任原则，它是以行为人主观上的过错为承担民事责任的基本条件的认定责任的准则。在因购房资格引发的商品房买卖合同纠纷中，需判断合同双方在确认购房者的购房资格时是否具有过错，也即是否尽到谨慎注意的义务。购房者对自己是否具备购房资格自然应负有谨慎注意的义务，开放商作为从事专业领域且具备专业知识的一方在交易过程中也应当核实购房者的资料，确认其是否具备购房资格，否则也应视过错程度按比例承担过错责任。
（三）情势变更原则
情势变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。在商品房买卖中亦对因情势变更的免责事由进行具体规定。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因楼市新政的出台影响了购房者购房资格的变化，导致合同无法履行的，即属于“不可归责于当事人双方的事由”，根据情势变更原则，双方当事人均无过错，可解除合同，恢复原状，不需承担违约责任。
总之，在目前新政迭出的非常时期，商品房买卖合同的履行基础很容易发生变化，建议买卖双方做到：合同签订前谨慎注意确认购房资格，合同签订时及时网签保存合同成立的证据，合同签订后迅速过户确认物权。
二、政府指导价，双合同规避？
目前有多地通过政府指导价的方式防止楼市过热，后续很可能会出台针对超过指导价交易的强制措施，如限制网签或限制贷款等。所谓上有政策下有对策，有人想到通过双合同方式规避政府指导限价。双合同俗称“阴阳合同”，指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内的“阴合同”，一份对外的“阳合同”，其中“阳合同”并不是双方真实意思表示，而是以规避限价、逃避税收等为目的，“阴合同”则是双方真实意思表示。在商品房买卖中常见的“阴阳合同”形式是订立标的额较低的《商品房买卖合同》进行网签，再订立一份标的额虚高的《装修合同》或《家具合同》等作为附属合同，两份合同标的额之和才是实际的房产交易价格。
（一）“阴阳合同”的效力
依据我国《民法典》第146条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”“阳合同”是虚假的意思表示，故无效；“阴合同”是真实意思表示，只要不属于法定无效情形即有效。最终只有真实的意思表示才有合同效力。在实际诉讼中，由于“阴阳合同”隐藏性较强，法官辨别“阴阳合同”并找出背后真实的意思表示难度较大。
（二）“阴阳合同”的风险
在“阴阳合同”真真假假的效力纠缠中，隐藏着重重的风险。一是增加了首付压力。《装修合同》、《家具合同》、《水电合同》等附属合同不能申请房贷，必须全额付款，增加了购房者的首付压力。二是日后维权困难。因“阴阳合同”的隐蔽性，监管机关和法院都较难发现，成功成交后，日后发生纠纷很可能仅根据“阳合同”的金额确定赔偿基数。三是承担税务风险。一旦双合同行为被税务机关发现，很可能被认为偷逃税而承担法律责任。四是卖方回款风险。买方可能不履行附属合同，或以显示公平为由撤销附属合同，卖方对附属合同的款项难以回收，需对双合同行为积极举证才能顺利维权。
三、“法拍房”不限购，真的放心？
在不断加码的限购政策下，很多没有购房资格的购房者另辟蹊径，瞄上了“法拍房”。“法拍房”有两大优势——一是大部分地区不限购，二是竞拍价格一般较市场价便宜。虽然“法拍房”有一定优势，但如果没做好拍卖前的充分调查，其隐藏的风险也足以让购房者欲哭无泪。
（一）收房风险
成功拍到“法拍房”后，能不能顺利清场收房直接影响到购房者对房子的使用权益。常见的阻碍收房的情形主要有以下几种：1、老赖。原业主赖着房子不愿走，会给新业主造成很大的清场成本，但这是最简单的情形，毕竟对方不占理。2、长租。所谓“买卖不破租赁”，有的业主为了规避强制执行，在执行前将房子低价长租给朋友亲戚等，目前法律规定最长租期可达20年，购房者即使取得了所有权，租期内房子的使用权仍然归租赁权人所有，购房者买到房也不能用，还没地方说理。由于房屋租赁合同不备案也不影响合同效力，目前一般都不进行备案，所以较难查询。3、居住权。《民法典》新设定了居住权的概念。居住权目前还没有期限限制，消灭居住权只有三种方式：房子灭失、设定的居住权期限到期、居住权人死亡。居住权要登记设立，可以在当地不动产登记中心查询房子是否设立了居住权。
（二）税费风险
“法拍房”的交易税费由购买者承担。我们知道购买“满二唯一”、“满五唯一”的房子所需缴纳的税费会更少，因此在参加拍卖前需调查房子是否“满二”、“满五”，还需调查该房子是否为原业主的唯一住房。此外，如果不符合“满二”的，需要缴纳增值税，这就需要调查原业主购房该房子时的价格，如果当初低价买入，现在则要承担相当高的增值税。
（三）欠费风险
在参加拍卖前，还需要调查房子的欠费情况，如物业费、水电费、燃气费等，这些费用需要购房者承担。如原业主长期欠费，多年下来也是一笔不小的费用。
（四）质量风险
法院在执行前会对房屋进行实地考察核实，也会检查房屋质量问题，但只是大概检查，仍会对一些质量瑕疵有疏漏，万一存在质量问题就会影响房子的价值，故购房者在参与拍卖前最好也要实地检查房屋质量。
四、开发商破产，房子怎么办？
在一手房买卖过程中，整个交易的流程非常长，签订合同交付房款后，一般需要一到两年后才能收楼，在目前如此动荡的楼市下，如此长的时间跨度内部分开发商可能出现经营不善面临破产的情形。万一收楼前开发商破产了，购房者所购房子是否作为破产财产进行清算，不能一言蔽之。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”如购房者所购房屋已建成，楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，即属特定物，且购房者已支付全部房款，则根据司法解释规定，所购房屋不属于破产财产，应单独交付给购房者。
五、定金&违约金怎么选？
在目前的《商品房买卖合同》中，一般都会同时约定违约金及定金，如果一方违约，根据法律规定，对方两者择一主张（《民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”）作出选择前，首先需了解两者的特点：
（一）违约金的特点
1、按约定形成。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
2、过高过低均可调整。《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
（二）定金的特点
1、按交付形成。《民法典》第五百八十六条规定：“定金合同自实际交付定金时成立……实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”
2、上限为标的额的20%。《民法典》第五百八十六条规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”
3、过低可补。《民法典》第五百八十八条规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”
“房住不炒”的总基调估计在未来十年都不会改变，在市场通胀预期下抑制房价疯长必须是下狠功夫的，立体式、全方位的管控政策将会层见迭出，各种新旧问题交织，引发的法律风险值得买卖双方审慎注意。
