骏道线上学院 l 第42期 业主可以对小区内民宿短租房说“不”吗？
2021.11.30

“随着美团、Airbnb等短租平台的兴起，民宿、日租房成为不少外地游客来广州住宿的选择，虽然这种新兴的短租形式为游客提供了方便，但随之而来的一些问题也给其他居民的生活带来烦恼。随意进出小区、流动人员过多、深夜扰民……频繁的外来人员流动，让原本安静整洁的纯住宅封闭小区“大变样”。

不少业主反应，“小区内随处可见拖着行李的外地游客，有一些不太讲究的人，还会在小区绿地和楼梯间随意扔垃圾。”“入住客人登记身份证、人员混杂，搞得大家都不开心、缺乏安全感。”

Q：作为业主能对这些日租房能说“不”吗？
A：这件事情中涉及几个主体：
第一是业主，是房产证上的登记权属人；
第二是承租人，也即与业主建立租赁关系的一方；
第三是使用人，通过承租人的承租行为对物业进行实际使用的一方；
第四是物业服务企业，为小区提供物业服务的企业；
第五是政府行政部门，涵盖规划、公安、税务等部门；
第六是业主大会，全体业主组成业主大会；
第七是业主委员会，由业主选举产生，是业主大会的执行机构。
这里面涉及其投诉的方向、对象是否恰当，需要具体问题具体分析。但可以肯定，按照法律规定，对小区内的日租房、短租房，业主是有权说“不”的。
Q：对于这种日租房情况，业主该如何做？
A：通过业主委员会，向物业服务公司反应相关情况，并监督物业服务公司跟进“日租房”事情处理结果。如果物业服务管理公司处理结果不满意，业主委员会可向政府部门反映情况，利用行政规范纠正日租房行为。
Q：一定要成立业主委员会才能进行维权吗？
      如果没有业主委员会，业主该怎么做？
A：有业主委员会这样的机构代表大家行使法律赋予的权利和物业服务合同赋予的合同权利，是比较好的方法。如果小区未成立业主委员会的，尽快启动成立程序，在地方人民政府有关部门、居民委员会予以指导和协助，召开大会和选举业主委员会。
还未成立业主委员会的，业主可自发聘请律师提供法律服务，业主可以利用法条进行维权，可以请求消除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事权益。
法律依据：· 民法典第279条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。
· 物业管理条例第45条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。

Q：如果要进行起诉，业主该怎样收集证据？
A：围绕侵权纠纷方式收集证据，从损害事实、对方过错、对方行为违法、损失与对方行为的因果关系这四个要素予以展开。简单而言，第一时间是拍照、录音，第二反馈到物业管理公司，由物业管理公司向致害人发出责令停业、整改通知，第三反馈到政府部门要求介入处理，如果有行政处罚决定，那更直接成为对方违法性的依据。
Q：日租房业主能引用国外的日租房产品
       来证明日租房具有合理性呢？
A：涉及处理不动产的纠纷，适用不动产地所在地法律。
外国与我国，毕竟属于不同地域法律的国家，并且有不同的经济活动，包含不同的文化、不同的理念，不能照搬国外的一种商业模式。需要看待两地在这类产品中的房屋来源基础、法律要求、人文方面等要素。在国内想经营，也不是不行，需要通过法定程序，比如业主共同决定，并且需要按照行政管理规定，办理营业执照等许可文件，主动接受监督等措施

本期线上学院律师与主持人之间通过问、答的轻松模式对本期话题逐一展开。不少观众在直播间中也提出对“日租房”“短租房”的疑问，梁律师在直播间中为观众一一进行了答疑。