本期线上学院主讲人：曾禹根、黄豪梁
案例三：旧楼加装电梯是否合法？
案例四：物业公司阻止“群租”是否构成侵权?
案例五：雨水倒灌车库，物管是否应赔车损?
01、物业服务合同纠纷中，举证责任分配
案例一
2013年1月6日，广州市紫徽花园业主委员会与新控物业管理公司签订物业服务合同，约定由新控物业管理公司为紫徽花园提供物业服务，合同期限为2013年1月6日到2018年1月6日。杨某是小区第××栋××房业主，房屋建筑面积为98平方米。从2013年3月起，业主开始拖欠物业服务费。物业管理公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告杨某交纳从2013年3月到2015年10月期间的物业管理费及滞纳金。原告新控物业管理公司向法院提交了物业服务委托合同、物业服务资质证书等资料。被告认为原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，因此拒交物业服务费。被告认为，原告仅仅提交了物业服务合同不足以证明其提供了合同约定的物业服务，原告还应举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。
案件争议焦点
原告是否应当提交保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备的维护合同和记录表?
法院判决
法院经审理后认为，原告新控物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应按照约定交纳物业服务费。被告没有证据证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵。判令被告向原告交纳从2013年3月到2015年10月期间的物业管理费及滞纳金。
律师评析
物业服务合同属于继续性合同，其举证责任的特殊性决定了物业服务企业无须提交上述合同和记录表。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《民事诉讼证据规定》)第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”按照合同纠纷“谁主张，谁举证”的原则，物业服务企业应对合同是否履行承担举证责任。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。如果要求物业服务企业对其是否履行物业服务合同承担举证责任，是否应将上述的文件资料全部提交法院作为证据呢?
物业服务合同的特殊性质决定了其在诉讼过程中举证责任的特殊性。从民法的合同分类角度分析，物业服务合同属于继续性合同。继续性合同是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，其基本特色是时间的因素在债的履行上居于重要地位，总给付内容取决于给付时间的长短。因此，继续性合同的举证责任分配不应简单机械地按照《民事诉讼证据的规定》进行套用，否则会加重一方当事人的举证责任，影响责任分配的公正性。
02、物业公司能否阻止“住改商”?
案例二
2013年10月8日，刘某与开发商广州新乐广场发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的新乐广场三座××层××号房屋，该合同第12条约定“买受人(刘某)的房屋仅作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。买卖合同的附件中有《临时管理规约》，《临时管理规约》第3项第8款第1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。刘某在临时规约上签字承诺遵守该规约的规定。刘某入住该房屋后，于2013年12月28日在该房内取得了韵美美容院营业执照，将该房屋用做经营美容院用房。
开发商广州新乐广场发展有限公司委托广州虹燕物业服务公司(以下简称虹燕物业公司)为新乐广场提供前期物业服务。由于刘某在其住宅内经营美容院，并在广场1层大量派发广告宣传单，导致大楼内外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，楼内其他业主多次向虹燕物业公司投诉要求解决。但刘某不予理睬，继续在住宅内经营美容院。经多次协商未果后，虹燕物业公司向法院提起诉讼，要求法院判令被告刘某停止将新乐广场三座××号房屋用做经营性用房，恢复该房屋的住宅用途。
被告辩称，被告经营的美容院面积不大，客户也不多，不足以影响到其他业主的正常生活。即便被告住改商违法，侵害的也是其他业主的利益，应由受到侵害的业主提起诉讼，原告没有诉讼主体资格。被告已经办理了工商登记并取得了营业执照，证明被告是合法经营，原告要求被告停止经营缺乏法律依据。
案件争议焦点
1. 原告是否具有诉讼主体资格?
2. 被告住改商行为是否合法?
法院判决
法院经审理后认为，根据《物业服务纠纷司法解释》第4条的规定，业主违反管理规约，妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权作为原告请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害的民事责任。因此，原告的诉讼主体适格。根据被告签署的《临时管理规约》规定，业主不得擅自改变物业的用途。本案中，被告私自将住宅房屋改为经营性用房，没有按照其专有部分的原使用目的使用，损害了区分所有权人的共同利益，违反了管理规约的规定，构成违约，应承担违约责任。且被告的行为使外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行，降低原告的物业服务质量，导致外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患，严重妨害了原告日常的物业服务与管理，故对原告的诉讼请求予以支持。至于被告提出其已办理了工商登记并取得营业执照一节，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。判决被告于本判决生效后十日内，停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。
律师评析
一、原告具有诉讼主体资格
住改商是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践生活中，将住宅改为商用主要是出于降低经商的经营成本考虑。被告认为，根据《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，住改商侵害的是其他有利害关系的业主的权利，应由有利害关系的业主提起侵权之诉。而原告作为新乐广场的物业服务企业，不属于有利害关系的业主，诉讼主体不适格，无权提起本案之诉。那么，原告作为为新乐广场提供物业服务的公司，是否有权提起本案诉讼呢?
《物业服务纠纷司法解释》第4条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告签署的《临时管理规约》第3项第8款第1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。被告作为业主承诺遵守该管理规约的规定，现被告违反规定，将住宅用途性质的房屋改为商用，显属违反管理规约规定的行为。被告实施住改商的行为是否妨害了原告的正常物业服务与管理呢?本案中，被告将住宅改为美容院进行经营，美容院的顾客频繁出入电梯，影响了楼内其他业主或住户的出行。增加的人流提高了电梯的使用频率，会减少电梯的使用寿命，增加电梯发生故障的概率，客观上导致原告对电梯的维护成本增加。另外，由于住宅改为经营性用房，导致不是本楼业主的其他外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患，居住环境变得嘈杂，楼内其他业主的生活受到来自外界的不同程度的干扰。以上情况将增加原告物业服务的成本和管理难度，妨害了原告的正常物业服务与管理工作。根据司法解释的规定，虹燕物业公司有权作为原告提起侵权之诉，要求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等民事责任。
二、被告住改商行为未经有利害关系的业主同意，属于非法行为
根据《物权法》第77条规定，业主住改商应当经有利害关系的业主同意。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”根据上述规定，被告住改商应经过新乐广场三座内的其他有利害关系的业主同意。本案中，新乐广场三座内的401、403、405、408、302等业主已经多次向原告投诉，称等待电梯的时间太长，4层外来人员太多，大声喧哗，严重影响了其正常生活。因此，被告住改商的行为并没有获得有利害关系的业主同意，属于违法经营。
被告辩称其已经取得了工商登记办理了营业执照，以此对抗有利害关系的业主的反对意见。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及其许可的范围，并不涉及“住改商”民事法律行为的效力问题。取得了营业执照只能证明被告的经营获得了工商行政管理部门的行政许可，并不表示其“住改商”民事法律行为是合法有效的。因此，获得营业执照不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。
03、旧楼加装电梯是否合法?
案例三
广州市学思花园是某某大学教工住宅楼，李某是该花园第××栋××房权属人。该栋楼为无电梯的楼梯楼，最高层为7楼。由于住在高层的业主及其亲属中老人较多，上下楼梯及搬运物品不方便，该栋楼的部分业主准备自筹资金加建电梯。
2010年7月10日，某某大学向广州市城市规划局申领学思花园12、13、14三栋住宅楼加建3台电梯的《建设工程规划许可证》，并提交了2/3以上业主同意加建电梯的书面证明、房地产证、使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料、消防部门审核意见、加建电梯的相关图纸等资料。经审核，广州市城市规划局于2010年7月17日核发了穗规建证〔2010〕1412号《建设工程规划许可证》，注明建设单位为某某大学，建设项目名称为原7层住宅楼改建(加建电梯间)工程3幢，建设位置为某某大学教工住宅楼学思花园12栋、13栋、14栋，建设规模为地上7层80平方米。附图及附件名称：一、附图：建筑施工图1份。二、附件：1.建筑功能指标明细表1份;2.广州市建设工程放线测量记录册1份。附注：1.本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续。未办理延期手续或办理延期手续逾期未开工的，本证自行失效。2.因如加建电梯间问题引起内部业主及利害关系人纠纷的，应由你单位自行负责协调解决。3.涉及消防安全、结构安全等专业管理问题，应取得相应主管部门的意见并按其要求办理。4.应保护好周边的绿化环境。5.涉及现有绿树、地上地下管线管理问题，应直接与有关专业主管部门联系，并按其要求办理。6.建设工程完工后应办理规划验收。广州市城市规划局于同日作出建设工程批后公示。
李某反对在其居住的12栋加建电梯，理由如下：第一，认为旧楼加装电梯涉及12栋底层住户的重大利益，广州市城市规划局在作出行政许可时应当根据《行政许可法》第47条的规定进行听证。广州市城市规划局无视李某等住户的多次请求，拒绝进行听证，程序显属不当。第二，旧楼加装电梯属于对全体业主共有的不动产做重大修缮，须经全体共同共有人同意方可实施，不应适用《物权法》第76条规定的人数和面积双重2/3业主同意的标准。第三，加装电梯严重影响住房的通风采光。楼房位于老城区，建筑间距较小，如再加装电梯必将使建筑物间距进一步缩小，也将严重违反国家有关工程建设安全标准和消防安全规定。因此，李某向法院提起诉讼，要求法院判决撤销被告广州市城市规划局作出的穗规建证〔2010〕1412号《建设工程规划许可证》。某某大学作为第三人参加了诉讼。
法院经审理后认为，《城乡规划法》第40条规定了申办建设工程规划许可证所需的材料，《物权法》第76条规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。本案中，某某大学就住宅楼改建(加建电梯间)工程3栋向广州市城市规划局申请办理建设工程规划许可证，提交了经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意加建电梯的书面证明、房地产证、使用土地的证明文件、建设工程设计方案、消防部门的审核意见、加建电梯的相关图纸等材料，广州市城市规划局依据上述材料核发穗规建证〔2010〕1412号《建设工程规划许可证》给某某大学符合上述有关审批的规定，原告要求撤销的理由不成立，不予采纳。被告在颁发《建设工程规划许可证》前曾就原告提出的投诉给予答复，原告以被告在作出许可前未进行听证，未听取利害关系人的意见为由，要求撤销行政许可的主张，不予支持。判决驳回原告的诉讼请求。
律师评析
一、被告颁发《建设工程规划许可证》的具体行政行为合法
规划行政许可行为是规划行政主管机关根据现有的规划赋予申请人建造一定标准建筑物的行政行为。《城乡规划法》规定，在城市规划区内进行工程建设的建设单位，应向城市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。建设单位申办建设工程规划许可证需要提交哪些材料呢? 《城乡规划法》第40条规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。”2010年5月1日实施的《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》第6条规定：“建设单位申请建设工程规划许可证前，应当到城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工程档案，取得该施工地段地下管线现状资料。建设单位申请建设工程规划许可证，应当提交土地使用权证、房地产权属证明或者其他使用土地的有关证明文件、上一层次规划批文、建筑工程施工图、相关专业部门意见、放线册及该工程施工地段地下管线现状资料等材料。”本案中，第三人某某大学已向被告提交了上述办理建设工程规划许可证的材料，被告经审核后认为材料齐备，符合办证的基本条件。
因在旧楼加装电梯还涉及相关利害关系人的利益，改变了物业共有部位的外形和结构，因此，还需征求业主的意见。《物权法》第76条第6款规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。因改建、重建建筑物及其附属设施涉及业主的重大利益，依照《物权法》的规定，应适用2/3决的特别多数规定。本案中，电梯属于建筑物的附属设施，如果业主需在旧楼加装电梯，应遵守《物权法》的上述规定。第三人某某大学提供了学思花园第12栋、13栋、14栋人数和面积占2/3的业主的同意意见，符合《物权法》的特别多数决的规定。对于旧楼加装电梯的具体操作问题，广东省建设厅于2008年12月19日颁发了《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函〔2008〕481号文)，该指导意见第2条规定：“既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”第3条规定：“对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿，补偿费用在筹措资金中支出。”建设工程规划行政许可在赋予申请人权利的同时，也对利害关系人甚至不特定公众的权益产生影响，也间接地对特定利害关系人设定了一定的忍受义务。如果原告认为加装电梯严重影响其住房的通风采光，可以要求在筹措的电梯安装费用中给予适当的补偿，以弥补其经济损失。
二、听证不是颁发《建设工程规划许可证》的必经程序
《行政许可法》第46条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。”根据上述规定，只有法律、法规或规章明确规定应当听证的事项，如果城市规划部门没有组织听证而作出行政许可，则构成行政程序违法，利害关系人有权申请法院撤销其违法的行政行为。对于颁发建设工程规划许可证的行政许可，现行的法律、法规、规章没有明确规定必须进行听证。对于城市规划的管理，广州市城市规划局颁布了《广州市城市规划管理公示办法》，规定了建设工程规划许可证办理的公示制度，在规定的公示期限内，利害关系人可以通过网上或信函方式反馈意见。《广州市城市规划管理公示办法》第15条规定：“城市规划部门应当对反馈意见予以充分考虑，作为作出行政许可、行政审批或者行政处罚决定的参考因素。对反馈意见较集中、矛盾较大的公示事项，可以举行听证进行充分论证。”因此，对于是否举行听证程序，需由城市规划部门针对具体的反馈意见作出决定。本案中，包括原告在内的底层楼房业主就加建电梯问题曾向广州市城市规划局投诉，被告广州市城市规划局分别作出穗规信〔2010〕102号、117号及148号、217号等复函答复了投诉业主。因此，原告认为被告没有举行听证会就颁发建设工程规划许可证属于程序违法的意见缺乏法律依据。
04、物业公司阻止“群租”是否构成侵权?
案例四
吴某是广州市天景花园××栋××室业主，该房屋户型为3室2厅1卫，建筑面积145.2平方米。2010年1月4日，吴某与广州天景房地产开发有限公司签订《天景花园临时管理规约》，约定该临时管理规约对物业管理区域内的全体业主和使用人均具有约束力，并约定业主按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。业主违反上述规定，物业管理企业有权制止。2009年8月1日，广州市天景物业管理有限公司(以下简称天景物业公司)与广州天景房地产开发有限公司签订《天景花园前期物业服务合同》，约定天景花园由天景物业公司提供前期物业服务，全体业主和物业使用人均应遵守该合同约定，并承担相应的责任。天景物业公司对业主和物业使用人违反上述临时管理规约的行为，针对具体情节并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
2014年1月23日，吴某与租户蔡某签订房屋租赁合同，吴某将××房出租给蔡某，蔡某随后将房屋进行装修。2014年1月26日，蔡某与天景物业公司签订《天景花园室内装饰装修管理协议》，约定天景物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理。另约定严禁改变房间原有设计用途;天景物业公司有责任制止违反国家、政府有关政策法规及本物业有关装修管理规定的行为，并发出书面整改要求;对整改不及时的，物业公司应采取相应措施，收回施工人员临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至原告改正;对阻止无效的，物业公司可直接向法院起诉;由此产生的损失，由责任方承担。在随后的房屋装修过程中，蔡某将房屋客厅隔离为三间独立房间，餐厅、主卧室、书房均被隔离为独立房间，共隔离为10个单间。2014年2月1日，天景物业公司向蔡某发出违章装修整改通知单，称××房的住宅室内装修施工中，将房屋隔成多间，改变房屋原有设计功能和布局的施工行为，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《广东省物业管理条例》及《天景花园临时管理规约》的相关规定，要求蔡某停止施工，恢复原样。2014年2月18日，蔡某准备将十多张床和茶几、沙发等物品搬入××房时，遭天景物业公司阻止，遂发生争执。双方多次就此协商未果后，蔡某作为原告向法院提起诉讼，诉称原告将××房装修完毕后，打算将生活必需的家具搬入，但在小区门口被被告工作人员多次强行阻挠。原告并没有在《天景花园临时管理规约》上签字，管理规约对租户没有约束力。原告使用租赁房屋的过程中并不存在不当行为，故被告无权对原告的房屋使用行为进行阻止。要求法院判令被告停止侵权、不得无理阻挠原告及其房客正常出入小区;赔偿原告自2014年2月19日至起诉之日2014年5月19日三个月租金损失，以每月人民币4000元计算共计12,000元的房屋租金损失。
被告辩称
《天景花园临时管理规约》由××室业主吴某签字，其法律效力及于承租人。原告将承租的3室2厅1卫的房屋分割成10间转租，违反了《天景花园临时管理规约》、《天景花园前期物业服务合同》及《天景花园室内装饰装修管理协议》中的相关规定，改变了房屋原有的设计功能和布局，被告有权予以阻止，故请求驳回原告的诉讼请求。
案件争议焦点
国务院《物业管理条例》第22条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第23条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”根据上述规定，在业主大会成立之前，开发商应制定临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件由业主签署。管理规约是建筑物区分所有权人基于对区分建筑物的管理、使用及所有关系而共同遵守的自治性规则，属于自治法规或规章，具有团体性契约比如公司章程的性质。管理规约是业主订立的自治法规，其效力不仅仅及于全体业主，还及于共有人、承租人、受让人、继承人等。其法律效力不同于一般的合同，一般的合同仅在合同的缔约当事人之间具有约束力。管理规约作为建筑物区分所有权人自治共同体的根本性自治规则，地位和作用相当于管理团体的最高宪法，在整个自治性规则体系中，处于至高地位。管理规约具有物权性质，其制定和修改要经过民主程序，其法律效力高于一般的业主大会决议和业主委员会决议。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，管理规约需在房管部门、街道办事处备案，经过公示程序后，其具有对世性，对于订立规约之外的第三人，包括使用人和继承人均具有法律效力。本案中，即便原告作为物业使用人，没有在临时管理规约上签字，但因管理规约具有的对世性质，原告作为物业的承租人，也应遵守临时管理规约的规定。
二、被告有权阻止原告将床、茶几、沙发等物品搬入房屋，被告的行为不构成侵权
《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。本案中原告将3室2厅1卫建筑面积145.2平方米的房屋分割为10个单间进行装修，并提供给十几个人共同使用，实质上改变了房屋的功能和布局。在装修过程中，将没有防水要求的阳台改为厨房，将其中的书房部分改为卫生间，拆改了部分墙体，擅自改变房屋原有的设计方案，明显违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第20条规定，装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。被告依照《天景花园前期物业服务合同》及《天景花园室内装饰装修管理协议》的约定，对原告违规装修的行为进行制止，符合法律规定，不属于侵权行为。
《物业服务纠纷司法解释》第4条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，被告作为为天景花园提供物业服务的企业，依法负有维护物业服务区域秩序的管理权，当业主违反前期物业服务合同或管理规约的规定时，物业服务企业可以依法请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。原告将十几张床、茶几、沙发等物品搬入房屋，并将房屋群租牟取更大的经济利益，势必对房屋的居住安全带来隐患，加大了物业服务的管理成本，加剧了物业共有设施和设备的损耗，对周边的居民生活带来不便，被告阻止原告搬运物品的行为是基于维护广大业主的合法权益之目的，不构成侵权。
05、雨水倒灌车库，物管是否应赔车损?
案例五
某市恒悦房地产开发有限公司将其开发的恒悦花园出售给业主后，于2008年1月14日与某恒悦物业管理有限公司签订了《恒悦花园物业服务委托合同》，将该小区的前期物业管理委托给恒悦物业管理有限公司，委托管理服务期限自2008年1月14日至2015年1月14日止，委托管理的物业服务区域包括小区的地下停车场。王某是小区××栋××房的业主，其购买的某本田雅阁轿车停放在小区地下停车场内，每月向物业管理公司交纳停车费350元。
2014年7月12日夜间，某市突降暴雨，因恒悦花园所处的位置系当晚积水较严重的地区，加之小区地下停车场入口与小区外围公共道路平齐，造成地面积水向停车场倒灌。因恒悦物业管理有限公司未及时采取排险措施，仅于7月13日4时22分拨打“119”消防报警电话，随后又拨打了排水公司电话求援，但积水已无法控制，涌入停车场，造成小区供电设施短路，进而引起输入电线路叠锣保险爆炸跳闸，抽水泵无法往外排水。因积水的灌入，将小区3.7米多高的地下停车场淹没，停放在停车场内的车辆全部被淹，其中包括王某所有的本田雅阁轿车。停车场积水排除后，王某委托拖车公司将其车辆送至某本田4S维修店进行修复，该公司出具的结算单及修理发票，确定车辆修理费为110,800元。事发后，王某多次与物业管理公司协商车辆的维修费承担问题，双方无法达成一致意见。王某遂作为原告诉至法院，要求被告某恒悦物业管理有限公司赔偿车辆维修费110,800元。被告某恒悦物业管理有限公司认为某的特大暴雨属于不可抗力，被告无法预见，因此应免除其赔偿责任。况且，被告在发现车库浸水后拨打了消防报警电话，并组织了拖车公司进场拖车，其已经尽到了物业管理公司应尽的管理和注意义务，无须承担赔偿责任。
法院经审理后认为，车辆受损并非属不能预见、不能克服，作为车辆管理人的被告在此紧急情况下，未及时采取排险措施，直至2014年7月13日才拨打“119”消防报警电话，显然如此之长的时间如果被告能够采取一些有效的拦水措施或者通知车主的话，车辆不可能全部被淹，被告未尽善良管理义务，导致车辆受损，并非不可抗力所致。被告主张车辆被水淹属不可抗力所致的观点不成立，法院不予支持。判令被告某恒悦物业管理有限公司赔偿原告车辆维修费110,800元的90%即99,720元。
律师评析
一、突降暴雨导致车库雨水倒灌不属于民法规定的“不可抗力”
根据《民法通则》第153条规定：“不可抗力指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”不可抗力是免除民事责任的法定事由，构成不可抗力必须具备以下要件：1.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。在正常情况下，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：其一是客观标准，即在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到。其二是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件，如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。2.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为当事人不可控制的客观原因所导致的，当事人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻止它发生。当事人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其责任。
本案中，根据某市新闻媒体的报道和气象台的提示，2014年7月11日前后，某市将普降暴雨。而且，根据某市在每年6月、7月都会发生季节性局部暴雨的通常情况，被告对于暴雨来袭应是根据日常生活经验可以预见的。而且暴雨导致积水灌入停车场至入口处高3.7米的停车场被淹没并非瞬间发生，这个过程需要一定的时间。在此期间内，物业管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然导致停车场被淹没，并非完全不能克服的客观情况。被告某恒悦物业管理有限公司作为具有二级物业管理资质的专业物业服务企业，依据其多年从事物业管理的经验和恒悦花园逢暴雨必被水淹的实际情况，在大暴雨来临时，应当能够预见到地下停车场有被路面积水灌入的可能。然而，案发当晚长时间下暴雨，并未能引起被告的重视，在积水灌入停车场时未采取电话通知、播放小区广播等方式通知业主，也未采用沙袋筑坝拦水等方式防止积水进入停车场，其行为属于未尽合理注意义务和充分的防御责任。凡是基于外来因素发生的，而事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽或过失没有预见，或者未尽最大努力加以防止的，不属于“不能预见”和“不能克服”的客观情况，故被告不可抗力的辩解不能成立。
二、被告在履行保管合同的过程中存在过错，应承担赔偿责任本案属财产保管合同引发的纠纷。
依据《合同法》第365条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还保管物的合同。保管合同以提供劳务为标的，以实际交付保管物为合同成立标志，既可有偿也可无偿。在车辆保管合同中，保管人应为保管物提供符合一定要求的保管场所，保证保管场所符合约定用途，处于适用状态，并承担保管场所的养护与维修义务。本案中，地下停车场的经营是有偿的，停车场是一个封闭的场所，设有专职的管理人员，对于车辆的停放具有一定的安全保障功能。原告的车辆停放在小区的地下停车场内，并每月按时交纳了停车费，原告即与被告之间形成保管合同关系。《合同法》第369条规定：保管人应当妥善保管保管物。第374条规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告作为停车场的管理者，对保管物负有谨慎管理的义务，在暴雨倒灌车库后，应及时采取及时有效的救济措施，如电话通知登记月保的车主至停车场取车，将车辆驶离停车场。被告虽然事后报警求助，但因平时准备不足，麻痹大意，未能及时有效地排除雨水对车辆造成的损害，应承担过错责任。因本案财产保管合同涉及的保管物为车辆，具有一定的特殊性，车辆交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告对车辆仍有一定的管理责任。原告没有尽到合理的注意义务，对其车辆被淹也有一定的过错。《合同法》第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告车辆受损产生的损失，被告的过错是主要的，应承担90%的赔偿责任;原告过错较小，应自行承担10%的损失。
