广东骏道律师事务所

房屋租赁合同大量存在，在实践中产生纠纷的也不少，如何通过事先约定减少事后产生纠纷，签好一份租赁合同尤显重要。

租赁关系由出租人和承租人组成，从出租人的角度，如何制定租赁合同才能界定出租人的权利义务以及更好保障出租人的利益？

1、如实告知房屋情况并将其写进合同条款中。往往很多租赁合同纠纷案件中，虽出租人签合同时口头告知了租赁物的真实情况，但发生纠纷后由于拿不出证据证明己方已如实告知而导致败诉。

2、如代理人代为签署租赁合同的，备好相应的授权委托书，并在合同中列明代理关系，法律规定受托人的法律后果由委托人承担。

3、要求承租人明确租赁用途。应约定承租人擅自改变用途时的违约责任以及出租人的解除权。

4、明确租赁期限的起始时间。如租赁合同未约定租赁期限或约定不明的视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同搬走，但出租人解除合同要在合理期限内通知承租人。从保障租赁关系稳定性的角度出发，有明确的租赁期限，如承租人在期限未届满时解除合同，出租人就可以要求承租人支付违约金。

5、明确租金的起算时间和支付时间。有明确的支付时间才能清楚承租人是否逾期支付，才能约定逾期支付违约金。

6、装修和免租期的约定。明确不得对租赁物作出改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的装修改造，可约定承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意。如约定装修费用由承租人自行承担，可酌情给予承租人合理免租期限。

7、关于房屋设施的维修。一般来说，房屋设施自然老化的维修维护费用是出租人承担，但如果是承租人使用不当导致的维修可以要求承租人承担费用。最好在合同中明确一份清单，避免含糊不清导致纠纷。

8、关于房屋附属设备、家电。房屋交付时列好房屋附属设备、家电的明细清单，方便合同期限届满后清点，如有损坏、遗失的可要求承租人补偿或赔偿。

9、水电气、物业费等相关手续。对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、电话、有线电视、物业费等使用和缴费明确约定。对房屋钥匙交接、租赁物交付等做出约定，并按照约定进行交接、做好相关记录。

10、出租人免责条款。可约定承租人在租赁期间应合法合规使用租赁物、不应从事违法活动，承租人的人身财产安全自行负责，由于承租人原因导致第三人人身财产损害的责任由承租人承担等。

总之，法律对于租赁合同内容的规定是非常有限的，很多时候当事人需要根据自身实际情况拟定符合自己的房屋租赁合同。想要拟定一份专业的租赁合同是很有难度的，对于普通人有个小妙招，就是尽量将口头说好的约定变成书面的合同条款，产生纠纷时才有法可依。如果情况实在复杂，可聘请专业律师指导。