相信大部分人都有租房的经历，也有不少人遇到大大小小的房屋租赁纠纷，这一期我们将从承租人的角度，来探讨一下如何减少因房屋租赁合同产生的争议，以保障自己的权益。
实践中，租赁合同的范本一般都是出租人出具的，而我们作为承租人，应该重点关注以下合同内容：
1、出租人的主体身份
出租人是否为房屋所有人或合法使用权人，可通过核验身份证件、房地产权利证书或者其他有效证明文件来确认。房屋是否有其他共有权人及共有权人是否同意出租，房屋是否有查封、抵押，或其他权利限制不得出租等这些情况都需要核实。合同显示的出租人是否为合同签署人，如签署人为非产权人，签署人是否取得产权人的书面授权；如果是承租后转租，还应审核出租人是否有产权人书面同意转租的文件（如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人），相关文件应作为租赁合同的附件。
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。在租赁房屋前，先核实房屋产权证明文件上所载的用途是否与合同中约定的用途一致。合同中是否明确描述租赁物所处的准确位置（具体到门牌号）；有无对租赁物及相关附属设施（包括但不限于水、电、气、供暖设备以及相应的公告设施和共用面积等）具体描述。合同中有无对周围环境是否存在影响租赁物正常使用的因素进行具体描述，比如用于居住的，考虑周围是否有工地、娱乐场所等产生噪音影响休息的；比如用于营业或办公，是否有适当的停车地点等。
3、租赁期限和交付约定
合同中应写明租赁期限和具体起止日期。民法典对于房屋租赁期限不得超过20年，因此，对于租赁期限超过20年的约定，应调整为20年以下。
合同中是否约定租赁物交付方式、移交时的附属设备清单以及移交时间。出租人应保证租赁物交付时没有产权纠纷或者其他纠纷。
4、租金条款的约定
合同中是否明确租金金额以及租赁期间的停车位使用费、水、电、气、供暖等费用是否包含在租金内。承租人可要求出租人保证：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需有承租人承担或支付的费用外，出租人保证不再要求承租人为承租租赁物因任何原因承担或支付任何其他费用。”
6、关于租赁物维修、修缮的约定
合同中是否约定关于租赁物维修、修缮责任以及费用如何承担。一般来说，如租赁物影响正常使用时，出租人应负责及时维护、维修，费用由出租人承担。承租人也可要求出租人保证维修期间不能影响承租人正常使用租赁物，如维修时间超过一定期限仍未达到正常使用标准，承租人有权解除合同或者要求出租人减免相应数额的租金。
7、违约责任的约定
关于违约责任的约定应尽可能的具体和量化，应注意约定出租人延迟交付、交付租赁物有瑕疵、提供材料不真实、隐瞒租赁物真实情况，或是后续租赁物产生纠纷影响正常使用及提前终止合同的违约责任。为了增加可操作性，可约定违约金的具体金额或比例。
8、关于租赁备案登记的约定
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应明确由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
9、合同租赁期限届满后优先续租及适用条件
可约定租赁期限届满后承租人有优先续租的权利及适用条件（如同等租金标准条件），可约定就合同续不续租问题提前多久通知，给双方留下足够的考虑时间。
很多时候当事人需要根据自身实际情况拟定符合自己的房屋租赁合同。想要拟定一份专业的租赁合同是很有难度的，对于普通人有个小妙招，就是尽量将口头说好的约定变成书面的合同条款，产生纠纷时才有法可依。如果情况实在复杂，可聘请专业律师指导。
